Новые правила землепользования и застройки г. Красноярска. — Быть или не быть?

Пришло время немного затронуть большую и больную тему — общегородские строительные проблемы.
(статья не закончена, некоторые факты сейчас проверяются)

07.07.2015г.  Советом народных депутатов Красноярского края были приняты новые Правила Землепользования и застройки, полностью отменившие старые правила, со всеми изменениями и корректировками, внесенными в них за последние годы.

Чем это может грозить простым гражданам и организациям, выяснял «Строй-контроль» вместе с службой по контролю за градостроительной деятельности края.

—————————————————————————————————-

Со времен Остапа Бендера мало что изменилось, и человек всегда старается идти по пути наименьшего сопротивления. Но если ему создавать на этом пути непреодолимые препятствия, то в конце концов, правильный путь станет более легким.
Это утверждение напрямую касается наших строителей.

  • Зачем покупать земли, если можно просто отнять?
  • Зачем строить дом с негорючим фасадом, если можно поставить горючий, который по виду без тестов и не отличить, зато он дешевле в два раза?
  • Зачем соблюдать нормы по обеспеченности домов придомовой территорией, если можно просто уплотнить застройку, попросту украв землю у соседних домов?Подобных вопросов у строителей возникает масса, ежедневно. И если покупатели квартир у нас пока еще не привыкли разбираться в подобных вопросах, то попытаемся разобраться мы. (А заодно — выяснить, стоит ли предлагаемое сегодня жилье тех денег, которые за него просят).

    На примере застройщика ООО «Каскад-М».

Перво-наперво застройщик попытался оспорить коэффициент застройки, утвержденный в градостроительном регламенте депутатами
Законодательного собрания края.  В 2012 году Были устроены общественные слушания, на которых с небольшим перевесом,но жильцам удалось отстоять свое право на неперегороженный соседними высотками вид из окна.

Заключение по этим слушаниям можно посмотреть на сайте Администрации Октябрьского района.

«Комиссией по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Красноярска» (Sic!) на основании заявления ООО «Каскад-М»  были проведены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства — (коэффициент застройки составляет 0,26 или 26% при нормативном не более 0,11 или 11%) — на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой многоэтажной застройки высокой плотности (Ж.5)    по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Вильского, 18, с целью размещения многоэтажных жилых домов.

Со счетом 208:226 по итогам публичных слушаний «Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Красноярска» рекомендует отказать ООО «Каскад-М» в предоставлении разрешения.

Несмотря на это, в 2015 году компания, на месте снесенного объекта вновь предприняла попытку начать строительство, вбивая сваи и раскопав котлован, даже не потрудившись повесить информационный щит. На этот раз вот почему:
Руководством компании «Красстрой», чьей «дочкой» является застройщик Каскад-М, была проведена подготовительная работа. А именно:
В Законодательное собрание был внесен «проект внесения изменений в действующие «Правила землепользования и застройки г. Красноярска»
(Далее — ПЗЗ).

Сами по себе они представляют собой любопытный документ, но об этом позже.

Поскольку комиссия по градостроительству включает в себя «хозяйствующих субьектов», а точнее депутатов — по совместительству руководителей крупных строительных компаний города, новые ПЗЗ были с успехом приняты, и отменили предыдущие ПЗЗ, с кучей дополнений, согласований и пр.

Так как планируемый 25-этажный дом предполагалось строить на месте бывшего недостроенного корпуса госпиталя инвалидов ВОВ, который был снесен, — в новых, утвержденных ПЗЗ введено понятие «реконструкция существующей застройки»,которое применяется в градостроительном регламенте для территориальных зон жилой застройки.

Коэффициент интенсивности жилой застройки
(Далее КИЖЗ) для территориальных зон жилой застройки зависит от того, при каких условиях происходит строительство. В случае, если строительство происходит в «условиях реконструкции существующей застройки», то следует применять КИЖЗ выше, чем в отсутствии этого условия.

Например, Статья 17 ПЗЗ (Зоны застройки многоэтажными жилыми домами Ж-4) п. 4 п.п. 4 имеет формулировку «коэффициент интенсивности жилой застройки

  • не более 1,5
  • в условиях же реконструкции существующей застройки —  не более 1.9».

Данная формулировка не имеет однозначности в понимании, и приведет к двоякому трактованию нормативного документа.

Так же, не понятно, на какую территорию будет распространяться условие «реконструкция существующей застройки» — на весь земельный участок, либо только на ту его часть, которая находилась под реконструируемым
объектом.

Вообщем, зашли с другой стороны к проблеме уплотнения дворов.
————————————————————————————-

Процесс подготовки ПЗЗ проходил довольно странно.

Постановлением Администрации города Красноярска №159 от 30.03.2015 было постановлено «Подготовить проект внесения изменений в ПЗЗ»
(Приложение 1).

Постановлением Администрации города Красноярска №215 от 14.04.2015 были назначены публичные слушания «по проекту внесения изменений ПЗЗ» (Приложение 2),

Но сами публичные слушания проводились «по проекту ПЗЗ» (Приложение 3).
Таким образом, на публичных слушаниях рассматривался уже проект «новых ПЗЗ», а не «внесение изменений в действующие ПЗЗ».

Утвержденный городским советом документ, так же является проектом новых ПЗЗ, а не «внесением изменений в действующие ПЗЗ».

Теперь самое интересное — почему новые Правила вызвали такой теплый прием в среде «хозяйствующих субъектов». Как я уже писал выше, люди всегда стараются идти по пути наименьшего сопротивления. В данном случае такой путь лежал через новые правила застройки, которые помогли бы застройщикам всех мастей
в ближней и среднесрочной перспективе (Вплоть до универсиады 2019 года)
кардинальным образом решить многие проблемы с недостатком земель
под строительство различных объектов — дорог, жилья, спорт сооружений,
и многого чего еще, проверенными методами Остапа Бендера.

Когда на территории, где Каскадом были построены первые три 16-этажки и готовилось строительство новых домов, земельные участки, дачи, приходилось выкупать у населения по ценам от 2 — 2,5 миллионов рублей за 5-6 соток.
Что поделаешь — есть спрос есть предложение, рынок диктует цену.
Это не нравилось руководителям строительной фирмы. Поэтому задумано было такие дачи, по несчастью, находящиеся в черте города, и попавшие в сферу интересов строителей, попросту отобрать. (Как придомовую территорию у новостроек, или как конфету у младенца).

Как? Спросите Вы.

На интерактивной карте Красноярска справа видим панель управления слоями карты. Она поможет нам совершить небольшой экскурс в историю.

Для начала нам потребуется включить отображение земельных участков, по информации из РосРеестра. Раскрываем там «Информационные слои»,

внутри — раскрываем меню «ПКК Росреестр»,

и включаем мышкой пункт»Кадастровое деление».

Отлично.

Далее — идем выше в раздел меню «Правила Землепользования и застройки».
ставим внутри меню галочку на позиции

«Территориальные зоны. Отменены решением Красноярского городского совета депутатов № В-122 от 07.07.2015″

Видим, как территориальные зоны аккуратно повторяют границы
земельных участков, что есть хорошо и правильно.

Затем, выключив обратно этот слой, смотрим ниже и включаем слой «Проект. Правила землепользования и застройки».

Наблюдаем лютое несоответствие новых градостроительных зон существующим, зарегистрированным и отмежеванным земельным участкам.

Это ТОТ САМЫЙ «проект внесения изменений в ПЗЗ«, который 7 июня 2015 года стал нашей новой, суровой реальностью в виде «Новых ПЗЗ», на корню отменивших старые.  Ссылки на постановления есть тут же, в меню, — чуть ниже.

К слову, этот проект уже давно вынашивался, чтобы убедиться, можно включить чуть ниже, в разделе «Планировка территории», пункт «проекты планировки территории».
Когда — то новые ПЗЗ были всего лишь проектом планировки територий.

Теперь давайте разберемся, что ждет владельцев земельных участков, попавших, судя по карте градостроительных зон, что идет в приложении к новым ПЗЗ, — в две и более градостроительных зоны.

Все очень просто. Вы уже догадались?

Сегодня границы новых территориальных зон в массовом порядке пересекают границы зарегистрированных земельных участков, нарушая п.4 статьи 30 Градостроительного Кодекса РФ, в котором чёрным по белому сказано:
«Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне».

Для иллюстрации — взгляните на рисунок, Сведение Реестра и новых ПЗЗ_

(Лучше открыть оригинал, а то в окошке слишком мелко отображается)

Я попытался на одном рисунке свести вместе новую карту зонирования территорий, взятую из новых ПЗЗ, и карту Росреестра с отмеченными существующими земельными участками.  Если ваш участок попадает в две и более разных зоны — вы в группе риска. (И это только Октябрьский район)!
Все это неминуемо приведет, а точнее уже привело, к следующим серьезным последствиям:

1) В соответствии с п.п. 2.6 статьи 26 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Далее «ФЗ о кадастре»), для земельных участков, границы которых пересекаются границами территориальных зон — кадастровый учет приостанавливается, иными словами, — данный участок снимается с кадастрового учета.

Причем собственник его может об этом и не узнать, до тех пор, как не решит его переоформить, продать, подарить, оформить наследство, сделать оценку, сдать строящийся на этом земельном участке дом, наконец.
Возможно, собственник заподозрит неладное, когда обнаружит у себя на участке тяжелую строительную технику, сносящую дачный домик под строительство автодороги, или очередного, «уплотненного дома».

2) Появляется юридическая неопределенность видов разрешенного использования в отношении земельных участков, которые находятся одновременно в 2-х и более территориальных зонах. Иными словами, собственник ничего не имеет права сделать с этим участком.
Ведь как тут что-то строить, когда оказывается, что:

  • одна часть участка — жилая застройка,
  • другая часть — дорожный фонд,
  • а посередине зеленая зона, или городские леса.

Начнешь строить — приедут дорожники,
Начнешь лес сажать — приедут строители.
Начнешь вырубать деревья и отсыпать дорогу — приедут экологи.

В целом, это все приведет к массовым нарушениям прав граждан и организаций — собственников таких неопределённых в плане видов разрешенного использования земельных участков и создает серьезные проблемы в области соблюдения ПЗЗ в области градостроительной деятельности.

По данному вопросу  14 Июня 2015 года Руководителю службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края К. Ю. Шумову
было отправлено подробное и исчерпывающее обращение с просьбой провести юридическую экспертизу подобных махинаций, и дать оценку принятым 07/07/2015г новым ПЗЗ.

Идем далее, к парковочным карманам. —————————————————————————————-

В процессе общения с депутатским звеном, выяснилась любопытная деталь:

В ответ на депутатский запрос от 08/07/2015г. Управление Архитектуры города Красноярска прислало нам прелюбопытнейший документ.
В нем говорится, что по данным АО «Гражданпроект», применение ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ коэффициентов интенсивности жилищной застройки возможно при соблюдении следующих требований:
1) Удельная площадь элементов дворового пространства должна быть
НЕ МЕНЕЕ 12 М2 / на каждого человека.

2) Необходимо соблюдение соотношения территорий под жилую застройку,
и общественных пространств (рекреаций).
В приложении — различные значения КИЖз и варианты коэфициентов интенсивности к ним — можно ознакомиться в файле

Приложение 1 — Ответ по определению коэффициентов.pdf

И еще крайне интересный пункт, который мы так же отметили в обращении в службу по надзору за градостроительной деятельности, и по которому наши новые ПЗЗ явно «не проходят»

В соответствии с пунктом 3 статьи 31 Град Кодекса РФ проект ПЗЗ должен соответствовать требованиям технических регламентов.
Одним из технических регламентов, является обеспеченность (Внимание !) местами для постоянного и временного хранения автотранспорта.

Требования описаны в пункте 11.19 СП 42.13330.2011:
«11.19 На селитебных территориях и на прилегающих к ним производственных
территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки
ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ХРАНЕНИЯ не менее 90 % расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей, при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой – не более 1500 м.»

В случае с Вильского 34-36, где одним двором по замыслу строителей, должны будут пользоваться около 2700 человек, стоило предусмотреть побольше таких мест.

Замечу, что мы еще даже не затронули «Неблагоприятную гидрогеологическую обстановку» в мкрн. «Серебряный».
Там, где строители сначала обещали облагороженную набережную ручья «Серебряный», а в итоге — забрали весь установленный годами водораздел в трубу, и на месте набережной появился ряд новых строящихся 16-этажек..

Не затронули и важную инфраструктурную проблему, — когда участок территории выделяется застройщику под строительство микрорайона сроком, скажем, на 15-20 лет, и он строит сначала только жилье, а всю инфраструктуру, — парковку, двор, школу, детсад, — оставляет на потом,
когда квартиры будут распроданы, а дети в этих квартирах уже вырастут, и пойдут в университет.

Наше расследование продолжается. Каждый день подключаются новые люди.
Сегодня мы получили поддержку уже на федеральном уровне.
Будем вместе делать законный путь — путем наименьшего сопротивления.

Ваш Строй-контроль.